📋 全文总结 本次电话会议由银河证券策略团队与地产团队联合主讲，围绕A股市场短期与中长期走势、外围因素（美伊局势、原油、美联储）与国内政策对冲逻辑，以及房地产行业的中期策略与磨底信号展开分析。核心要点如下： A股市场策略部分（杨涛） 短期核心矛盾在于美联储政策预期：6月FOMC会议偏鹰，年内存在加息预期
- 短期核心矛盾在于美联储政策预期：6月FOMC会议偏鹰，年内存在加息预期，美元指数与美债收益率维持高位，对全球非美权益市场流动性形成压制。原油价格向美联储政策的传导尚未充分体现，后续需观察通胀数据演变。
- 中长期关键变量在于原油价格走势：原油下行预期明确——美伊谈判接近达成，霍尔木兹海峡有望打开，预计油价将回落至75-85美元/桶震荡区间。这将从两个维度利好市场：①产业链层面，缓解中游制造、基础化工、有色等环节的成本压力；②流动性层面，推动美国通胀回落，为美联储转向鸽派创造条件。
- 国内政策对冲预期增强：4-5月宏观经济数据呈现明显K型分化，若6月延续这一惯性，预计政策将加码，重点是“六网”新基建抓手（类似去年雅江项目1.2万亿规模的预期），全年投资规模或超7万亿。
- 三条核心布局主线：
- 主线一：科技创新与自主可控（半导体、创新设备、算力产业链、电力设备、储能、存储等），调整后仍是市场主线；
- 主线二：政策与业绩见底板块（基础化工、有色、建筑材料、钢铁、公用事业），具备较强韧性；
- 主线三：防御性红利板块（煤化工、新能源等）。
- 辅助方向：油价下行利好出海逻辑，重点关注出口营收占比较高的板块（电子、汽车、轻工制造）以及基建出海。
- 新房与二手房显著分化：新房数据表现较弱（受推盘节奏与前期供地节奏影响），但上海等核心城市二手房市场已出现修复，租金回报率突破2%（近十年来首次），小户型、租金回报率较高的“老破小”成交量占比提升，投资性价比开始显现。
- 库存与投资端压力仍在：狭义库存去化周期虽在高位略有回落，但仍处于周期顶部。新开工与竣工面积维持双位数以上的同比降幅。土地投资占比提高并非意愿增强，而是房企对其他方面支出收缩所致。
- 头部房企盈利能力修复：2025-2026年部分头部房企毛利率开始出现修复，拿地力度从24年的极低水平到25年有所恢复，且集中在一二线城市核心地块，产品结构倾向于豪宅与高品质改善盘。
- 全年核心数据预测：
- 商品房销售面积：8.2亿平方米（同比-6.7%）
- 商品房销售额：7.75万亿元（同比-7.65%）
- 房地产投资额：7.2万亿元（同比-13%~-14%）
- 新开工面积：4.89亿平方米（同比-16%~-17%）
- 降幅均在收窄趋势中
- 二手房占比有望持续提升：中国当前城镇化率接近70%，与美国（二手房成交占比8成以上）相比，上海等最成熟市场二手房占比仅6成以上，提升空间明确。未来新房将更聚焦于改善型、高品质产品，二手房则承接刚需与部分改善需求。
- 租金旺季有望持续修复：3-5月租赁价格指数环比已在上行，6月后进入毕业季旺季，租金价格有望进一步回升，支撑二手房租金回报率维持或进一步改善，助力市场磨底。
- 施工面积降幅：约12%-13%
- 竣工面积降幅：约15%
- 整体降幅仍在，但降幅在收窄。