📋 总结 本次开源证券地产建筑团队的电话会议，核心观点是： 在政策积极、数据向好的背景下，持续看好房地产板块。 会议围绕近期政策动态、市场基本面及投资策略进行了详细分析。 政策分析： 中央层面（政治局会议）：基调为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，体现了 托底而非强刺激 的思路，预计地方政策将
- 政策分析：
- 中央层面（政治局会议）：基调为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，体现了托底而非强刺激的思路，预计地方政策将沿现有框架（如一线城市限购放松、公积金政策、城市更新）继续推进。
- 地方层面（以深圳为例）：4月底深圳新政力度和时机均超预期。力度上，核心区域限购近乎放开，公积金家庭最高贷款额度大幅提升至351万元，能覆盖70%-80%的刚需贷款需求；时机上，较往年惯例提前，体现了政策的前瞻性与呵护市场的决心。
- 未来政策展望：预计二三季度政策将沿三条主线推进：① 核心城市（如北京）进一步放宽限购；② 更多城市大幅提升公积金贷款额度（一线/超一线城市目标300万，省会/二线城市目标200万），并优化使用规则；③ 在城市更新/旧改领域寻求政策突破（如优化拆迁补偿、容积率设计，并大力推广“原拆原建”模式）。
- 市场与基本面：
- 行业已过最艰难时刻：开发商新项目毛利率、市场去化流速等指标已呈现L型触底态势。
- 资产定价逻辑转变：购房行为正从投资属性转向长期耐用消费品逻辑，租金回报率与融资成本（如公积金利率）的匹配度成为关键。当前核心城市租金回报率已接近公积金利率，持有成本显著下降，有助于房价企稳。
- 板块配置观点：
- 仓位极低：公募基金对地产板块配置比例仅约0.4%，处于历史绝对低位。
- 估值极低：以龙头保利为例，其市净率（PB）为0.38倍，处于过去十年1%的分位数，即比99%的时间都便宜。
- 投资建议：当前位置是较好的配置时点，建议沿两条主线布局：① 布局高能级城市、产品力强、能把握改善需求的房企，如建发国际、招商蛇口、中国金茂、中国海、滨江集团；② 住宅与商业地产双轮驱动、受益于REITs推进带来资产重估的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团。
- 限购放松：核心区域（福田、南山、宝安等）允许特定群体增购一套；持有居住证的非深户家庭可直接购买一套。由于办理深圳居住证门槛很低（社保满一年、大专以上学历或在读即可），这相当于变相放开了核心区域限购。
- 公积金政策加码：家庭最高贷款额度从110万提升至130万，叠加各项上浮条件（首套、多子女、保障房等）后，最高可贷额度达351万元。这已能覆盖一线城市70%-80%的二手房贷款需求。公积金利率（首套2.6%）较商业贷款（约3.05%-3.15%）低50-60个基点，能显著提升刚需家庭购买力、降低还款压力。
- 核心城市限购进一步放宽：深圳放松后，北京可能成为下一个重点，因其上一轮放松在去年底，且近期小阳春势头有减弱迹象。
- 公积金政策持续深化：这已成为今年政策主旋律。年初至今地方放松政策中约40%涉及公积金，重点是大幅提高额度。预计一线/超一线城市家庭额度将常态性达到300万左右（如上海324万、杭州306万、深圳351万），省会/二线城市达到200万左右（如济南240万），并辅以拓宽用途、代际互助、放松首套认定等创新。
- 城市更新/旧改寻求突破：作为稳投资、惠民生的重要抓手，下半年可能在拆迁政策、开发商回报机制上做出调整。同时，“原拆原建”模式（居民支付少、政府通过新增指标平衡收益）有望大力推广，实现政企民共赢。
- 配置仓位极低：截至一季报，公募基金对地产板块配置比例仅约0.4%，处于历史绝对低位。
- 估值处于底部：板块不宜看PE，从PB看，龙头保利当前PB为0.38倍，处于过去十年1%的分位数，即比99%的时间都便宜。
- 基本面已触底：行业最艰难时刻已过，新项目毛利率、市场去化流速等指标已呈L型触底。
- 投资建议：当前位置是较好配置时点，建议沿两条主线布局：
- 主线一：布局高能级城市、产品力强、能把握改善需求的房企，如建发国际、招商蛇口、中国金茂、中国海、滨江集团。
- 主线二：住宅与商业地产双轮驱动、受益于REITs推进带来资产重估的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团。