📋 全文总结 本文为国金宏观关于房地产行业止跌回稳情况的深度分析。核心观点是： 房地产市场已接近估值底部，年内有望实现止跌，但不同城市和房产类型将呈现明显分化。 新房市场的症结在于“量”（成交量萎缩），而非价格，主要原因是二手房加速替代新房。二手房市场的症结则在于“价”（价格承压），源于供给侧抛售压力
- 估值底部已现：房价累计跌幅达37.7%-41.5%，超过美国次贷危机期间，逼近日本泡沫破裂后的跌幅。租金回报率回升至2.4%-2.7%，已接近公积金贷款利率，居住价值与房价基本持平。一线城市净租金回报率约1.8%-1.9%，扣除持有成本后与国际水平接近。
- 政策持续加力：上海率先收储核心区老破小、上调公积金贷款额度至240万元，政策效果显著。后续可期待城市更新加速、收储转向核心区二手房、购房补贴、降息贴息等增量政策。
- PPI与房价共振：经济由通缩转向通胀将稀释房产债务，提升持有体验，同时低价格锁定居住成本有望跑赢通胀。
- 城市更新加力：国务院近期印发了城市更新“十五五”规划，对地产止跌形成正向支撑。
- 收储思路转变：过去主要收储非核心区域新房，落地效果低于预期。2026年后思路转变，上海牵头后各地转向收储核心区域二手房。广州近期宣布在全部城区收储总价300万以下、面积较小的房产。这为置换链条底部形成托底，稳住房价最基础的基本盘，再实现后续价格传导。当前收储政策回报与成本基本持平甚至带来一定收益，预计更多核心城市将加入收储二手房队伍，带动基准价房产率先止跌。
- 购房补贴：年初以来各地陆续发布补贴政策，本质是降低购房成本，带动增量需求释放。
- 提高公积金贷款额度：这是各地着力较多的点，本质是变相贴息，降低购房负债端成本，使租买平衡向买房倾斜。更多城市将跟进，一线城市中的北京、深圳仍有上调空间。
- 降息和贴息：年内降息空间有限，贴息政策值得期待。目前以地方层面为主，需观察是否扩展到全国范围。全国性地产贴息将对市场形成非常正向的支撑，但在内需没有明显走弱的背景下，可能仍需等待。
- 消费品属性支撑价格底部（如上海老破小）：租金回报率足够高，租买收益接近，叠加城市更新预期使买房更划算，带动需求释放。对应的信号是租金回报率达到合理水平且租金价格止跌。
- 金融属性回归支撑价格空间（如深圳改善房）：租金回报率在一线城市中偏低，与贷款成本无法打平，但金融属性更强、供给稀缺。这类房产率先止跌的信号意义在于房产金融属性正在逐渐回归，需要观察能否传导至其他核心城市的改善房和好房。