📋 总结 本次东吴地产电话会议的核心观点是： 房地产行业大周期的底部已基本确认，市场正呈现出明确的企稳信号，对后续房价和成交量不再悲观，并建议超配地产板块。 具体要点如下： 统计局数据亮点：2026年1-3月全国商品房销售面积和销售额同比降幅较1-2月明显收窄，显示销售端复苏态势稳步增强。价格方面， 一
- 统计局数据亮点：2026年1-3月全国商品房销售面积和销售额同比降幅较1-2月明显收窄，显示销售端复苏态势稳步增强。价格方面，一线城市新房和二手房价格已环比回升（分别上涨0.2%和0.4%），全国房价环比跌幅亦在收窄。开发投资、新开工等供给端指标虽仍在调整，但已呈现趋稳迹象。
- 高频数据验证：核心城市二手房市场表现强劲，呈现“量增价稳”格局。
- 北京：3月成交近2万套，4月热度延续；房价环比上涨0.6%，涨幅居全国重点城市首位；库存水位健康。
- 上海：3月成交近3万套，创2021年以来新高；均价结束连续33个月下跌；库存较高峰期下降20%。
- 深圳：3月成交近8000套，房价环比微涨，结束连续11个月下跌。
- 核心问题解答：
- 如何看待全国房价分化：一线城市成交量占全国二手楼市主导，其企稳具有强代表性，大概率标志着整个地产周期的阶段性底部已显现。
- 新房是否会复苏：新房复苏将滞后于二手房。二手房市场的持续回暖将带动新盘加速推盘和认购；同时，近年推出的新房产品在区位和户型上更具吸引力，也将刺激置换需求。
- 当前板块如何看待：从基本面看，房价已连续一个季度以上企稳，下跌幅度非常有限，大周期底部确认。从资金面看，机构对地产股配置处于历史极低水平（普遍低于0.5%），未来若数据持续向好，有巨大的增配空间。
- 行业观点与配置建议：行业出现三个清晰信号：核心城市房价率先企稳、重点城市二手房库存持续回落、月度核心指标环比改善。因此，建议对地产板块进行超配。具体方向上，看好具备运营护城河的公司，如商业地产赛道和二手房交易平台。港股推荐华润置地、华润万象生活、新城控股；A股推荐贝壳；建议关注港股新鸿基地产和新世界发展。
- 销售端：2026年1-3月，全国商品房销售面积同比降10%，但降幅较1-2月收窄约6个百分点；销售额同比降16%，降幅较1-2月收窄近7个百分点。3月新房和二手房复苏态势均在稳步增强。30城新房和二手房价格环比均微降0.2%，但跌幅收窄0.1个百分点。其中，一线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.2%和0.4%。整体房价虽微幅下跌，但环比跌幅大幅收窄，一线城市价格已环比回升。
- 开发投资端：改善略滞后于销售。1-3月全国房地产开发投资同比降幅略高于10%，较1-2月降幅基本持平，可认为开发投资已止跌。累计房屋新开工面积同比降20%，降幅较1-2月收窄约3个百分点。供给端指标趋稳，后续有望随销售带动持续收窄。
- 资金面：下行趋势环比有一定企稳，但从销售企稳到资金链回暖仍需时间。从房企2025年年报看，最困难的销售和融资压力时期已过去，不少企业亏损较2024年收窄。企业端库存已较前期下降，负债压力趋稳。预计下半年随着销售带动，房企到位资金及部分民企融资有望进一步回暖。
- 北京：3月二手房成交近2万套，呈现良好“小阳春”行情；4月热度延续，至18日网签已近1万套。价格方面，自2月以来环比趋稳，3月环比2月上涨0.6%，涨幅居全国重点城市首位。库存方面，二手房挂牌量约13万套，相对于月成交2万套的水平非常健康，且低于去年同期。市场带看量和转化率持续改善，预计三四月热度能延续。
- 上海：3月二手房成交近3万套，创2021年以来最高记录；均价结束连续33个月下跌。库存较高峰期下降20%。
- 深圳：3月成交近8000套，与去年基本持平；房价环比微涨0.4%，结束连续11个月下跌。深圳楼市弹性大，具有一定市场指向性。
- 核心城市数据好，但全国很多城市房价还在跌，是否应对楼市悲观？
- 新房是否会复苏？
- 当前地产板块怎么看？
- 港股推荐：华润置地、华润万象生活、新城控股。
- A股推荐：贝壳。
- 建议关注：港股新鸿基地产、新世界发展。