📋 总结 本份会议实录基于2026年3月的香港房地产市场数据，核心观点围绕住宅、商业地产及港房股价表现展开。主要结论如下： 住宅市场： 成交量：2月新批抵押贷款总量同比增长约10%，但结构分化显著。 二手市场表现强劲，新批贷款同比增幅接近60% ，主要由支付能力相对偏弱的本地家庭驱动。一手市场新批贷款同
- 住宅市场：
- 成交量：2月新批抵押贷款总量同比增长约10%，但结构分化显著。二手市场表现强劲，新批贷款同比增幅接近60%，主要由支付能力相对偏弱的本地家庭驱动。一手市场新批贷款同比下降约30%，主要因高总价豪宅买家多为杠杆率低的内地客。
- 贷款利率：2月平均抵押贷款利率环比微降至约3.23%，但同期一个月HIBOR下降30-35个基点，导致贷款利率与HIBOR的加点明显走阔。原因在于长端利率前景不确定及市场需求旺盛，银行缺乏降息动力。
- 租赁市场：3月私宅租金指数环比上涨0.5%，涨幅较2月扩大。累计同比涨幅达5.5%，九龙区涨幅较快。但租金涨幅（5.5%）落后于房价涨幅（过去12个月累计约11%），导致租金回报率自去年底起触顶回落。目前小户型（A、B类）租金回报率仍高于抵押贷款利率，购置相比租赁仍更划算。
- 商业地产：
- 写字楼：2月私人写字楼租金指数环比微降0.2%，同比降幅收窄至2.2%，延续自2025年5月以来的跌幅收窄趋势。甲级写字楼同比降幅约3%，乙丙级降幅在0.5%-1.5%之间。空置率方面，2025年供给高峰（约30万平米）已过，但存量空置（约220万平米）仍高，需求端去化仍需时间。整体处于弱复苏、跌幅收窄但未回正的状态。
- 零售物业：2月零售业销货价值同比大幅增长19.3%，达351亿港元。核心驱动是访港游客人次同比大增40%，其中内地游客达425万人次，同比增幅53%。本地经济复苏亦提供支撑。除燃料外，各品类均实现双位数增长，高端消费（珠宝钟表）及耐用消费品增速超20%。零售物业租金指数同比降幅收窄，空置率处于历史低位。展望未来，复苏呈结构性，高端市场及核心区域将继续温和增长，大众市场修复较慢。
- 港房股价表现与投资观点：
- 市场表现：主流港房股价在一二月份快速上涨25%-55%，主要由外资定价，南下资金参与度低（流通盘占比约6%）。3月出现7%-20%的回撤，主因中东冲突加剧引发对长端利率上行的担忧，杠杆较高的公司回撤更大。
- 楼市周期逻辑：本轮香港楼市率先企稳基于三大原因：长期低土地供应导致新房库存过峰回落；房价下跌30%-35%叠加利率下降及税费减免，改善了本地家庭支付能力；人才政策吸引大量内地需求（占过去12个月成交量的25%-30%）。
- 关键变量与风险：本地家庭支付能力是周期延续的关键，目前月供占收入比超50%，负担沉重。未来若全球流动性保持宽松、能源价格稳定，支付能力不至恶化，则修复周期可能长达两年或更久。若中东局势恶化导致能源价格飙升、利率上行，则港房板块将面临流动性收紧与需求放缓的双杀风险。
- 投资建议：当前时点并非特别好的入场时机。建议要么选择折价空间大、香港土储敞口高的公司进行右侧布局；要么等待中东局势明朗、确定性提升后再做配置。